世界標準の価格開示方式®
価格開示方式®は、発注者への支援マネジメント、オープンブック方式、コストプラスフィー契約などを大規模修繕工事等に採用した世界標準の方式です。
従来の方式が抱える施工会社選定時での不公平さや工事進行段階での不透明さを解消し、工事費用の最適化と高い品質を実現する最良のものとして、自信を持ってＲＭ協会が推奨する方式です。
価格開示方式®を採用して大規模修繕工事等が行われた場合、管理組合理事会は、区分所有者に対する説明責任を確実に果たすことができるものと確信いたします。
1.価格開示方式®での業務
価格開示方式®は、従来の設計者・工事監理者、施工者に加えプロジェクト全体をマネジメントする「マネジャー」が加わります。
このマネジャーのことを「リノベーション・マネジャー（ＲＭｒ）」といいます。
また、マネジメント会社のことを「リノベーション・マネジメント会社（ＲＭ会社やＲＭＲ）と総称しています。
2.契約形態
①マネジメント契約
管理組合とＲＭ会社がリノベーション・マネジメント契約（ＲＭ契約）を締結します。
従来、日本では、設計や施工者のマネジメントは自らの利益を最大化するマネジメントですが、ＲＭ契約は、管理組合の利益を最大化するための契約です。
ＲＭrは、管理組合のプロのスキルを持った理事や修繕委員というイメージです。
管理組合の意思決定に必要なアドバイスや専門工事業者選定業務補助などを行います。
②設計監理等委託契約
管理組合と建築設計事務所が設計監理等委託契約を締結します。ＲＭ会社が建築設計事務所を兼務することも可能です。
劣化診断調査、改修設計、工事監理業務を行います。
③工事請負契約
管理組合と工事会社が請負契約を行います。
管理組合の工事上のリスク低減のためにいろいろな契約形態があります。
RM協会では、以下の３種類の契約類型を推奨しています。
価格開示A方式
管理組合と複数の専門工事業者が請負契約を締結します。工事費超過などのリスクは、ＲＭ会社が金銭保証します。
価格開示B方式
管理組合とＲＭ会社が請負契約し、管理組合が選定した専門工事業者と決定した工事費でＲＭ会社が下請契約を行います。
工事費超過などのリスクは、ＲＭ会社が決められた金額内で保証します。
価格開示C方式
管理組合と管理組合が選定した元請会社と請負契約を締結します。
次に、管理組合が選定した専門工事会社と元請会社が決められた金額で下請契約を行います。
工事費超過などのリスクは、ＲＭ会社が決められた金額内で保証します。
